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典當知識

房地產(chǎn)抵押典當實際操作中的處理

發(fā)布時間:17-06-19  點擊數(shù):
  一、房地產(chǎn)抵押典當?shù)母拍?/span>
  
  房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時,需依法辦理抵押登記,登記是房地產(chǎn)抵押的法定環(huán)節(jié),是抵押合同生效的前提條件。房地產(chǎn)抵押貸款,俗稱“借樓”或“按揭”,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和普通百姓借資購房的常用形式,以房地產(chǎn)抵押方式保證債權(quán)的實現(xiàn),在現(xiàn)實生活中極為普遍,而抵押登記基于房屋和土地的不可移動性,也具有不可分離的特性,在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過程中往往存在著諸多法律問題,產(chǎn)生的抵押糾紛也日益增多。
  
  二、房地產(chǎn)抵押典當實際操作中的處理
  
  1、抵押登記的屬地管理原則?!段餀?quán)法(草案)》第10條“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理”.屬地管理,是我國房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定的一項重要原則。由于房地產(chǎn)的不可移動性,決定了房地產(chǎn)抵押登記的屬地管理,即房地產(chǎn)不能跨區(qū)域抵押,也不能跨區(qū)域登記。
  
  2、在建工程抵押登記與預(yù)購商品房按揭貸款登記的兩難選擇。主要表現(xiàn)在:在建的商品房作為在建工程抵押的,已經(jīng)預(yù)售的部分能否再作為抵押物設(shè)定抵押,作為權(quán)屬登記機關(guān)負有查明事實的責(zé)任,困難在于開發(fā)商申報的情況難以掌握,很容易形成在建工程與商品房期權(quán)重復(fù)抵押的局面,大大增加了銀行部門的貸款風(fēng)險和登記機關(guān)的行政責(zé)任。
  
  3、私營醫(yī)院、學(xué)校的房地產(chǎn)能否設(shè)定抵押問題。在實際辦理抵押登記時,各地的操作大不相同,有的予以登記;有的認為只要是以醫(yī)院、學(xué)校的名義登記的房地產(chǎn),一律按公益房地產(chǎn)不予辦理房地產(chǎn)抵押登記,這對大量的私營醫(yī)院、私立學(xué)校極為不公,對它們的發(fā)展前景影響較大。
  
  4、農(nóng)民私房能否抵押問題。事實上,隨著城鄉(xiāng)戶籍制度的改革,民工大量進城務(wù)工并經(jīng)商買房,農(nóng)村已出現(xiàn)了相當數(shù)量的空置房屋,造成了農(nóng)民財產(chǎn)和有限資源的浪費,農(nóng)民要求辦理私房抵押的呼聲逾來逾高。允許農(nóng)民私房抵押,同樣面臨一個在操作上的法律難題。目前,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法律還沒有把農(nóng)村集體土地上的房屋納入登記范圍。
  
  5、期房抵押后的銷售問題。因期房抵押,只需提供當事人與開發(fā)商簽訂的商品房購房合同、個人的收入證明等到手續(xù),至使許多開發(fā)商簽訂大量的虛賣房屋銷售合同,在銀行辦理了期房抵押后,又將已抵押的商品房出售給真正的購房人。待商品房竣工交付使用后,致使真正的購房人長期無法辦理房屋權(quán)屬證書。從新聞媒體披露的事實看,情況異常嚴重,應(yīng)當引起政府有關(guān)部門予以高度關(guān)注,并從房地產(chǎn)管理法律和政策上給予禁止、堵塞漏洞,不給不法分子或投機商有可乘之機。
 
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